🛠️ Reforma integral en Madrid: paso a paso con fotos reales [Proyecto 2025]

👷 El reto de transformar un piso antiguo en Madrid

Reformar una vivienda antigua en el centro de Madrid siempre es un desafío. Este proyecto nos llevó a una reforma integral completa de un piso de 80 m² en el barrio de Chamberí, construido en los años 60 y que no había sido renovado en décadas.

Los propietarios querían transformar este espacio oscuro y mal distribuido en un hogar moderno, funcional y lleno de luz. Su prioridad era optimizar los espacios, mejorar el aislamiento y renovar todas las instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción…), además de actualizar completamente la cocina y el baño.

En esta historia te mostramos, paso a paso y con fotos reales, cómo se desarrolló la obra: desde la demolición inicial hasta los últimos detalles de decoración. Te explicamos los materiales elegidos, los errores evitados y los resultados finales, que superaron las expectativas del cliente.

📌 Tip profesional: Una reforma integral no solo transforma una casa, también puede revalorizar su precio de mercado hasta un 30%. Planificar bien es clave.

🏚️ Descripción del piso antes de la reforma

El inmueble se encontraba en un estado completamente original, con instalaciones antiguas, distribución poco funcional y acabados obsoletos. Se trataba de un piso de 100 m² ubicado en Madrid, con una estructura clásica de los años 60, compuesto por:

• 3 dormitorios con suelos de parquet deteriorado y revestimientos de madera en las paredes.
• 1 baño único con sanitarios pasados de moda y problemas visibles de fontanería.
• 1 cocina cerrada con muebles y electrodomésticos desfasados.
• 1 salón comedor amplio pero con escasa iluminación natural.
• Instalaciones eléctricas y de agua anticuadas y sin cumplimiento de normativa actual.

Entre los elementos más destacables antes de la obra:

• Tuberías a la vista en baño y cocina.
• Un falso techo bajo en el pasillo que reducía altura y luminosidad.
• Radiadores y sistema de calefacción antiguos.
• Armarios empotrados poco aprovechables y zonas muertas en la distribución.
• Fachada interior poco insonorizada y ventanas de aluminio sin rotura térmica.

📸 Las imágenes muestran claramente el estado original de cada estancia:

• Un baño azul desgastado, con sanitarios antiguos.
• Una cocina pequeña con un sistema de fontanería expuesto y baldosas desfasadas.
• Dormitorios revestidos en madera oscura, que absorbían luz y reducían visualmente el espacio.
• Un salón con chimenea y suelo de parquet dañado.
• Y una instalación eléctrica expuesta, que evidenciaba la necesidad urgente de actualización.

📄 Trámites previos: licencias, tasas y permisos antes de comenzar la obra

Antes de que entren los albañiles y comiencen los derribos, hay una fase clave en cualquier reforma integral en Madrid: gestionar correctamente todos los permisos legales y administrativos. Saltarse este paso puede derivar en multas, retrasos o incluso la paralización de la obra.

📍 1. Licencia de obra y declaración responsable

En este caso concreto, tras la validación de los planos de ejecución y la evaluación del estado del piso, se procedió a tramitar la correspondiente licencia urbanística para una obra de rehabilitación y acondicionamiento ante el Ayuntamiento de Madrid.

🧾 Se cumplimentó el modelo oficial de autoliquidación del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), indicando:

• Duración estimada de la obra: 2 meses
• Tipo de obra: Reforma integral sin ampliación de superficie
• Ubicación exacta: vivienda situada en Madrid capital

✅ El trámite incluyó la declaración responsable, documentación técnica del proyecto y justificante de pago de tasas.

📌 Tip profesional: Para reformas que afectan a estructuras, instalaciones o fachada, es imprescindible contar con proyecto técnico firmado por un arquitecto y visado por el colegio profesional.

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🛣️ 2. Permiso de ocupación de vía pública

Al tratarse de una obra integral, fue necesario contratar un contenedor de escombros para la retirada diaria de residuos y restos de demolición. Este elemento debe estar debidamente autorizado y gestionado por una empresa homologada.

En esta reforma se solicitó el permiso de ocupación de vía pública, especificando:

• Tipo de contenedor: mixto de obra
• Empresa suministradora: Emlocan, especializada en contenedores de obra en Madrid
• Ubicación exacta del contenedor y duración

📸 Como se muestra en la imagen, el contenedor fue correctamente instalado cumpliendo con las normativas de señalización, horario de carga y gestión de residuos.

📌 Tip profesional: Asegúrate de que la empresa contratada para el contenedor gestione los permisos municipales. Si lo haces tú, solicita mínimo con 72 horas de antelación en la Junta de Distrito correspondiente.

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💳 3. Pago de tasas e impuestos

Una vez revisados todos los documentos, se procedió al pago online de:

• ✅ Tasa de licencia de obras (según presupuesto declarado)
• ✅ ICIO: 4% del coste total estimado de la reforma
• ✅ Tasa de ocupación de vía pública

💡 Este tipo de pagos se pueden realizar online a través del portal servayto.madrid.es o en entidades colaboradoras como BBVA, Ibercaja, Caixabank, etc. En este caso, el trámite se realizó cómodamente desde el móvil y quedó registrado con justificante electrónico.

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Con los planos definidos, los permisos en orden y los pagos realizados, la obra estaba lista para comenzar sin riesgos legales ni sorpresas administrativas. Una reforma bien planificada empieza siempre por una gestión legal impecable.

📌 Tip profesional: No olvides notificar a la comunidad de vecinos el inicio de obra y proteger el portal, ascensor o escaleras para evitar quejas o reclamaciones.

🧱 Fase de demolición y primeras instalaciones: empieza la transformación

Una vez obtenidas las licencias y gestionados los permisos municipales, llegó el momento más esperado (¡y también el más ruidoso!): la demolición.

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🧨 Derribos y demoliciones

En esta reforma integral se eliminaron:

• Tabiques interiores para redistribuir los espacios.
• Revestimientos antiguos de cocina y baño.
• Falsos techos innecesarios que reducían altura.
• Puertas, carpintería y rodapiés deteriorados.

Las imágenes muestran el proceso de demolición con sacos de escombro listos para evacuar, tabiques parcialmente derribados y zonas completamente desescombradas.

📌 Tip profesional: Antes de tirar un tabique, asegúrate de que no sea estructural. En Madrid, muchas viviendas antiguas tienen elementos de carga ocultos tras paredes delgadas.

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🚿 Instalaciones de fontanería

Durante la retirada de los antiguos azulejos, se detectaron graves problemas ocultos en la instalación original de agua: tuberías oxidadas, uniones deterioradas, tramos sin aislamiento y tramos de plomo aún en uso.

Se realizó una sustitución completa de la red de fontanería, incluyendo:

• Nuevas acometidas de agua fría
• Preinstalación para doble baño.
• Desagües nuevos con pendientes reguladas.
• Tuberías PEX AL PEX, resistentes y de bajo mantenimiento.

🔍 Además, se aprovechó para revisar las bajantes generales del edificio. Estas eran de fibrocemento (uralita) y presentaban fisuras peligrosas.

📌 Tip profesional: Las bajantes generales son elementos comunes del edificio. Si presentan fugas, deben notificarse al administrador de fincas y a la comunidad para su reparación o sustitución.

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⚡ Renovación eléctrica completa

La instalación eléctrica antigua no cumplía normativa (ni de lejos). Se encontraron:

• Derivaciones en mal estado.
• Toma de tierra inexistente.
• Cuadro general obsoleto y sin diferenciales.

Se diseñó un nuevo esquema eléctrico con:

• Canalización empotrada y red de tomas a tierra.
• Distribución por circuitos independientes.
• Nuevas tomas de enchufe en todas las estancias.
• Preinstalación para iluminación LED, horno, vitro y termo.

📌 Tip profesional: Aprovecha una reforma integral para adaptar tu vivienda al nuevo Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT). Evitarás riesgos y ganarás eficiencia.

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🚪 Carpintería interior y exterior: fuera lo viejo

Durante la fase inicial también se retiraron todas las puertas y ventanas, así como los marcos. La carpintería interior era de baja calidad, poco aislante y con múltiples daños por humedad.

Se dejó preparado para instalar:

• Puertas lacadas en blanco con cierre magnético.
• Nuevas ventanas de PVC con doble acristalamiento.
• Marcos empotrados para un acabado limpio.

🛑 En este punto, también se detectaron puentes térmicos en cerramientos exteriores, que se aislarán más adelante con paneles de lana mineral.

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❗ Sorpresas y defectos ocultos encontrados

Como en muchas reformas de viviendas antiguas, al comenzar la obra aparecieron vicios ocultos:

• Grietas estructurales tapadas con masilla.
• Bajante común deteriorada con fugas.
• Tuberías con óxido interno avanzado.
• Huecos y falsos techos que ocultaban problemas eléctricos.
• Antiguas instalaciones de gas en desuso, sin anular correctamente.

📌 Tip profesional: Siempre que reformes una vivienda de más de 40 años en Madrid, reserva un 10-15% extra del presupuesto para imprevistos. Así podrás responder a estos descubrimientos sin quedarte a medias.

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🛠️ Esta fase marca un antes y un después. Tras semanas intensas de ruido, polvo y descubrimientos, el piso quedó listo para empezar la reconstrucción: instalación de estructuras nuevas, tabiquería, suelos y acabados.

🔧 Instalaciones, aislamiento y preparación técnica: la base de una reforma eficiente

Con la vivienda ya vacía y las estructuras listas, entramos en una de las fases más críticas y técnicas de toda reforma integral: la ejecución de las nuevas instalaciones, el aislamiento térmico y acústico, y la preparación para todos los sistemas de confort.

📡 Renovación completa de instalaciones

Todas las instalaciones del piso fueron rediseñadas desde cero para cumplir con normativa y adaptarse a las nuevas necesidades del hogar.

✅ Instalación eléctrica empotrada:
Se trazó una nueva red de cableado por el suelo, bien protegida con tubos corrugados, y organizada por circuitos: iluminación, tomas generales, cocina, electrodomésticos, climatización y red de datos y domótica.

✅ Fontanería moderna y eficiente:
La vivienda ahora cuenta con un sistema completo de tuberías multicapa PEX-AL-PEX, con conexiones rápidas, más resistentes a la presión y corrosión. Además, se dejó preparada la instalación para doble baño, lavadora, lavavajillas, caldera y radiadores.

✅ Preinstalaciones de confort:

• Preinstalación para caldera mural de gas y red de calefacción por radiadores.
• Preinstalación de aire acondicionado con splits.
• Tomas de red y TV distribuidas en todas las estancias.

📌 Tip profesional: Si estás reformando una vivienda desde cero, aprovecha para dejar preinstalaciones ocultas. Ganarás en estética, funcionalidad y podrás añadir sistemas más adelante sin romper nada.

🧱 Aislamiento térmico y acústico: el gran olvidado en muchas reformas

Uno de los puntos clave en este proyecto fue el aislamiento, tanto de cerramientos exteriores como interiores. El objetivo: reducir el gasto energético y mejorar el confort todo el año.

🧊 Aislamiento en paredes y techos:
Se colocó lana mineral Volcalis entre perfilería metálica tanto en paredes como techos. Este material tiene excelentes propiedades térmicas y acústicas, y además es ignífugo y respetuoso con el medio ambiente.

🌡️ Rotura de puentes térmicos:
Se corrigieron zonas críticas como cajas de persiana, dinteles y pilares en contacto con el exterior. Estas zonas suelen generar condensaciones si no se tratan correctamente.

🔇 Aislamiento acústico:
Los tabiques divisorios con vecinos se reforzaron para evitar transmisión de ruido aéreo, mejorando el descanso y la privacidad en el hogar.

📌 Tip profesional: Una buena inversión en aislamiento puede reducir hasta un 50% la factura energética anual. Además, en Madrid existen subvenciones y ayudas para obras de mejora de eficiencia energética.

🚿 Impermeabilización: clave para baños con microcemento

En este proyecto, los clientes optaron por un acabado elegante y continuo: microcemento en suelos y paredes de los baños. Este material requiere una preparación especial.

✅ Se aplicó una membrana impermeabilizante WATER-STOP sobre todo el perímetro de la ducha y zonas húmedas.

✅ Las láminas fueron selladas y solapadas según el sistema GURU, garantizando estanqueidad antes de la aplicación del mortero de terminación.

✅ También se impermeabilizaron suelos completos del baño para evitar filtraciones a vecinos o acumulación de humedad en soleras.

📌 Tip profesional: El microcemento es impermeable, pero necesita una base perfectamente protegida. La impermeabilización previa es obligatoria para evitar daños a medio plazo.

🪟 Carpintería exterior instalada

La obra avanzó también en cerramientos exteriores. Se instalaron nuevas ventanas de PVC con doble acristalamiento bajo emisivo, que ofrecen:

• Mayor aislamiento térmico
• Reducción de ruidos exteriores
• Protección solar y control de condensación

La carpintería fue rematada con cajón de persiana aislado, aportando mayor estanqueidad y estética limpia desde el interior.

📸 Las imágenes muestran con claridad la organización del cableado, los refuerzos de aislamiento, las láminas impermeables ya aplicadas y las nuevas ventanas instaladas. Esta fase marca un punto de inflexión en la obra: la vivienda comienza a tomar forma, con una base sólida, segura y eficiente.

🪚 Nivelación de suelos y acabados: la base del confort

Después de completar todas las instalaciones, llega una de las fases más importantes para garantizar un acabado perfecto: la nivelación del suelo.

🎯 Nivelación con pasta autonivelante

El antiguo forjado del piso presentaba irregularidades considerables debido a reparaciones parciales y capas superpuestas de antiguos revestimientos. Para obtener una superficie totalmente lisa y uniforme, aplicamos una capa de pasta autonivelante de alta resistencia en toda la vivienda.

📸 Como se ve en las imágenes, el resultado fue una base continua, pulida y lista para recibir el revestimiento final.

📌 Tip profesional: La nivelación previa evita futuros problemas como ruidos al pisar, rotura de piezas o mala alineación de mobiliario. Es una inversión que vale cada euro.

🛁 Microcemento en baños: elegancia continua y sin juntas

Los propietarios optaron por un acabado contemporáneo y sofisticado para los baños: microcemento en paredes, suelos y platos de ducha a ras de suelo.

Este material no solo aporta estética minimalista, sino también:

✔️ Alta resistencia al agua y al desgaste
✔️ Superficie continua sin juntas, que facilita la limpieza
✔️ Adaptación a superficies curvas y esquinas

Para asegurar una correcta aplicación se siguieron estas fases:

1. Preparación del soporte con malla y mortero técnico.
2. Aplicación de capas sucesivas de microcemento de grano fino.
3. Sellado con barniz impermeable y acabado satinado.

📸 Las imágenes muestran el cambio: desde los muros preparados con malla hasta el resultado final con lavabos de piedra y encimeras de madera natural, donde los tonos cálidos del microcemento destacan por su textura suave y acogedora.

📌 Tip profesional: El microcemento bien aplicado requiere experiencia. Busca profesionales certificados y exige garantía de adherencia y resistencia.

🏡 Instalación de suelo laminado Parador: calidez y estilo

Para el resto de la vivienda se eligió un suelo laminado de la marca Parador, modelo Roble natural cepillado, con sistema de clic silencioso y base aislante incorporada.

✨ ¿Por qué Parador?

• Tonos cálidos que aportan sensación de hogar
• Alta resistencia a impactos, rayaduras y humedad
• Apariencia natural gracias al veteado realista
• Fácil mantenimiento y limpieza

📸 Las fotos del pasillo y las habitaciones ya terminadas muestran cómo la iluminación LED indirecta resalta la textura del suelo, creando una atmósfera cálida, confortable y moderna.

📌 Tip profesional: Un suelo de calidad es más que estética. Mejora el confort térmico, reduce el ruido de pisadas y añade valor al inmueble.

🎨 Diseño y decoración: equilibrio perfecto entre blanco, negro y calidez natural

Con todas las instalaciones finalizadas y los acabados aplicados, la fase final de esta reforma integral en Chamberí se centró en cuidar cada detalle estético y funcional del interior. El resultado: un hogar moderno, armonioso y atemporal.

🖤 Blanco y negro: contraste con personalidad

Se apostó por una estética contemporánea basada en el equilibrio entre tonos neutros, destacando:

• Pintura blanca en paredes y techos, ampliando visualmente cada estancia.
• Puertas lacadas en blanco con bisagras ocultas y cierre magnético, integradas con discreción.
• Manillas, grifería, enchufes e interruptores en negro mate, aportando carácter y continuidad visual en baños, cocina y zonas comunes.
• Iluminación LED empotrada, con apliques y focos de diseño minimalista para destacar materiales y texturas.

🪑 Cocina y mobiliario: funcionalidad con estilo

• Muebles de cocina lacados en blanco, sin tiradores y con sistema push-open.
• Encimera de granito negro veteado, que combina robustez y elegancia.
• Zona office con panelado de madera natural e iluminación colgante negra, creando un espacio cálido y sofisticado.

🌿 Detalles naturales que aportan vida

• Suelos de madera laminada, cortinas de lino y plantas naturales aportan calidez y equilibrio visual.
• Decoración de estilo nórdico, con formas simples y materiales nobles.

📌 Tip profesional: El diseño está en los detalles. Coordinar acabados y iluminación garantiza un ambiente armónico y elegante.

📸 Las imágenes muestran el resultado: un hogar que respira modernidad, equilibrio y personalidad. Un piso de los años 60 que hoy luce actual, luminoso y funcional.

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